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En Bloc 销售过程
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En Bloc 是什么？
En Bloc 是一个术语，意思是 “集体” 或 “全部”。
在房产方面，整体出售，也称为集体出售，是指将房产单位集体出售给一个共同的潜在买家。通常，与房地产市场相比，房产单位可以以更高的价格出售。在以下的文章中，我们将进一步阐述整体出售过程的八个阶段。
第一阶段：启动特别股东大会（EOGM）
房屋单位的业主必须找到可能同意他们集体出售其单元的邻居。一旦愿意出售的人数达到一定的门槛（由投票决定），就会确定开会日期，以建立集体销售委员会（CSC）。
住房业主愿意集体出售的房产数量必须占到业主总数所持份额的20%。否则，该集团可以选择以附属产权的方式，即同意的业主必须占到总产权的25%。
如果先前曾有过一次整体出售失败的尝试，那么单位业主的最低门槛会更高，即50% — 无论是根据持有的股份数量还是按附属业主身份。
此外，如果集体出售的投标失败，业主必须再呆上至少2年，才能发起另一次集体出售投标。
第二阶段：召开第二次 EOGM 会议
相关专业人士的委任
本次 EOGM 任命了营销顾问、估值师、甚至律师等相关专业人士。如果在第二次 EOGM 期间没有完成任命，工作将委托给 CSC。
讨论并商定如何分配销售收入
业主还将讨论一旦找到买家，如何分配其住房单位的收益的最佳方式。在这些重要的问题上，CSC 通常会对大多数人进行指导，指定的评估师和其他专家的意见也很有用。如果他们在第二次 EOGM 期间没有被任命，分配的问题通常会被推迟到第三次 EOGM。这确保了对所有财产所有者来说是一个公平和可接受的方法。
3 种常用的产量分配方法：
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基于股票价值的收益分配
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根据地层面积进行分摊
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估算
批准底价
通过 CSC，指定的房产营销代理和估价师通常会帮助设定一个现实的底价。
影响房产底价的一些因素包括：
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最近在附近出售的类似房产的价格水平
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现行的整体重建成本
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地块
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现有建筑的地块比例
在住宅区的永久产权物业的业主，与类似的租赁物业的业主相比，可以设定一个更高的底价。由于涉及许多考虑因素，当通过决议以既定价格出售房产时，大多数业主通常会批准 CSC 的决定。
批准《集体销售协议》（CSA）条款和条件
一旦 CSA 的条款和条件在 EOGM 中被批准，同意的业主可以开始签署 CSA。
第三阶段：召开第三次 EOGM 会议
这一步骤只有在分摊方法和 CSA 尚未在先前的 EOGM 中得到批准时才有必要。
第四阶段：获得最低限度的同意
有意整体出售房产的业主必须遵守《分层产权法》第 84A 条的规定。
在拥有80％股权或分层面积所有权的单位业主同意出售之前，不能进行任何正式操作。这个80%的门槛是针对10年以上的建筑。然而，对于房龄不足10年的建筑，门槛更高，为90%。
通常情况下，由于对销售有不同的意见，这是最具挑战性的阶段。
开发项目的正式年龄是从其临时占用许可证（TOP）签发之日起算。如果没有颁发临时占用许可证，建筑的年龄就从颁发法定完工证书（CSC）的日期开始计算。
从同意书上记录的第一个签名之日起，必须在不超过 12个月内取得同意。在100%同意的情况下，整个销售过程需要很短的时间。
第五阶段：启动整体招标并寻找买家
在获得最低限度的销售同意后，该物业将通过公开招标进行销售。这将由营销代理或物业顾问完成。同时，法律团队也将起草所有必要的招标文件，以确保所有的条款和条件都符合业主的期望。
出价最高的人通常会被授予标书。然而，如果在招标阶段没有投标，业主保留与开发商签订私人协议的权利。
这个过程可能需要额外的10周的时间。根据法律规定，在获得业主的最低同意后的12个月内，必须找到感兴趣的买家，并向分层产权委员会提交申请。
第六阶段：从 STB 获得销售订单
如果没有 100% 的签名，当涉及整体销售时，地层产权委员会（STB）是审批机构。但是如果有100%的签名，就没必要获得 STB 的批准。
当找到一个买家后，销售委员会必须向科技委申请销售订单。
在对销售有异议的情况下
以下是 CSC 在向 STB 申请销售订单时必须做的准备。
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已满足最低同意条款的协议
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在科技委代表业主的法定委员会
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不超过3个月的开发项目的评估报告
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估值报告应说明销售收入的分配公式
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与开发商签订有条件的买卖协议
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在当地报纸上刊登包含所有销售细节的广告
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这些广告必须得到科技部的批准，并有4种官方语言版本
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申请必须在广告发布后不超过14天内提交
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反对出售的业主可以找委员会反对出售。
在没有向委员会提出反对意见的情况下
该申请将被批准，除非委员会发现在以下方面存在歧义：
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开发项目的销售价格
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销售收入的分配公式
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开发商与业主的关系
当销售中的无利害关系人被作为与房产重建的安排的一部分时，申请也会被拒绝。例如，如果委员会确信无利害关系的一方将从整体销售中遭受经济损失，或获得的金额不足以支付抵押贷款，则申请应被拒绝。
在面临反对的情况下，通常会要求进行调解。
如果 En Bloc 失败会怎样？
如果整体招标未能吸引任何投标，CSC可以选择与开发商签订私人条约。
该房产可以再次推出销售，但必须在12个月的期限内完成。12个月期限过后，如果业主急于再次进行集体出售，则必须重复整个收集同意的过程。
第七阶段：依法完成销售
在获得相关批准后，业主可以合法地完成销售并获得收益。将从开发商那里扣除少量的保留费。
在大多数情况下，如果业主同意在3至6个月的宽限期内免租，他们将获得大约95％的销售收益。然而，如果他们同意立即搬离该房产，他们将获得100%的销售收入。
这个过程通常需要3个月左右。
第八阶段：物业移交
最后，整个过程的最后一个阶段是业主腾出房产并将其移交给开发商。
通常会给业主和租户3至6个月的时间来腾出房产或作出必要的安排。在适当的情况下，开发商会在房产腾空后的10至15天内发放剩余的销售收入。
租用协议将在不晚于与开发商签署的收房日期的情况下合法结束。法律没有说明关于租户从业主那里获得任何补偿的权利的任何准则。但是，如果业主或租户没有同意出售协议，可以向委员会要求赔偿。